今回はマンション投資の節税術（所得税・住民税）について。
所得税や住民税は対策次第で節税することができます。
その節税の重要なポイントとして「損益通算」や「原価償却」などをご紹介いたします。
では、ポイントを３つにまとめましたので、ご確認ください・・・。
【ポイント１】
～確定申告で損益を通算する～
■損益通算とは・・・
２種類以上の所得がある場合、１種類の所得が黒字であっても
もう１種類の所得が赤字になる場合、
黒字の所得から赤字になっている部分を差し引くことができます。
■損益通算が可能な所得とは・・・
不動産収入・事業所得・譲渡所得・山林所得
■たとえばこんな感じに・・・
２棟のマンション（アパート）を所有する大家（オーナー）○○さん。
１棟は３０００万円の所得（黒字）を得られたが、
もう１棟は５００万円の赤字へ・・・。
【３０００万円－５００万円＝２５００万円】
（所得が２５００万円となり税額が少なくなる）
【ポイント２】
～必要経費を計上して課税所得を減らせる～
■賃貸住宅で経費として計上できる費用は・・・
固定資産税・損害保険料・原価償却費・修繕費・支払利息・・・。
■資産（不動産物件の建物、付属設備）の原価償却費の計算とは・・・
原価償却には「定率法」と「定額法」の２種類があります。
【定率法】
耐用年数に応じた一定の割合を必要経費に算入する
【定額法】
決められた耐用年数の期間を均等に割り必要経費に算入する
※建物は定額法のみしか使えないが、
付属設備はどちらか１つを選ぶことができる。
【ポイント３】
～修繕費を全額経費にする方法を知っておく～
■資本的支出の判断基準（その３つ）とは・・・
①２０万円未満なのか？
②修繕の周期がおおむね３年以内なのか？
③明らかに価値を高め、耐久性を増やすものなのか？
①～③の項目のうち、③の条件さえ満たしていれば、
（基本的に）修繕費として一括で経費にできます。
■（上記の）具体的な対策として・・・
・リフォームをする際、原状回復程度であれば、一括で経費に計上できる。
・別件の仕様書などを確認し、グレードアップではなく、
元通りのリフォームにとどめる。
【専門用語】
■損益通算
たとえば不動産所得が赤字の場合、他の黒字の所得から差し引いて計算すること。
損益通算を行なった分、総所得額を引いて所得税額を低くする。
■原状回復
元通りにもどす行為のこと。
リフォームが必要であっても、資産原価をそのままにしてリフォームを行うことで
修繕費を全額経費として計上することができる。
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